fatz47ga046的部落格

老船長,品牌總覽(筆劃),男襪,型男 - momo購物網

博客來-【老船長】MIT吸濕速乾船型運動襪-12雙入黑色

博客來-【老船長】MIT吸濕速乾船型運動襪-12雙入黑色

《老船長》吸濕速乾系列-6雙入 - PChome線上購物 - 24h 購物

《老船長》毛巾運動襪-4入x2組 - PChome線上購物 - 24h 購物

老船長襪子 | HOT情報一站通

船形/隱形襪,女襪款式,女襪,鞋包錶 - momo購物網

[心得文]【老船長】吸濕速乾船型運動襪-12雙入(黑/白/灰) @ blog :: 隨意窩 Xuite日誌

[推薦心得]【PONY】普普風圓點大型豌豆包(桃紅色)，仔細看第2張圖片 - 阿兜仔智慧手機王 - 樂多日誌

[除腳臭襪心得分享]【老船長】吸濕速乾船型運動襪-12雙入(黑-白-灰)超級腳臭剋星降臨!超棒的 @ 全民省長 ...

無疑地，過去一年對國內營建及房仲業而言，是難過的一年，答案就在內政部公布的全台房屋買賣移轉的數字上。
2014年買賣移轉僅32萬598戶，較2013年的37.2萬戶，足足少了5萬多戶，減幅達一成半，並刷新自2003年SARS以來的新低量紀錄。房地產市場這一波景氣多頭，剛巧就是從12年前SARS爆發後開始上演的，許多房市專家認為，整整12年的房市景氣期已告落幕，論其成因則包括奢侈稅上路、房貸管制、房價漲過頭及房地合一課稅等等的打房措施。
人口紅利消失
上述原由從因果論看都沒錯，不過，這些條件都是可變動性的，從深層的趨勢角度觀察，我比較擔心的是台灣人口結構逐年老化及少子化的「雙化」現象，讓直接牽動未來國家競爭力的人口紅利優勢逐漸消失，而主政當局若再一直忽略這個真正會動搖國本的大趨勢，台灣房市景氣復甦可能會遙遙無期。
從事多年國內外房地產投資研究及規劃執行工作，我一直非常重視且隨時留意各國城市人口結構的消長變化，理由很簡單，因為房子是給人住的，人口不斷穩定成長，自然會帶動居住需求。還有，出生率的成長，直接帶動勞動人力的增加，進而刺激國家整體經濟動力不斷增強、國民所得增加，購屋能力也會跟著增加，房價隨著逐年上升，這應該都是你我都懂的普通財經常識。
問題是，一旦情況剛好相反的話，人口紅利優勢消失，那可就不妙了，過去經濟失落20年的日本就是最明顯的案例。
日本在1990年的經濟泡沫前夕，房價漲到最高點，東京房價全球第一，店面每坪動輒台幣千萬元以上，但隱藏在這些異常熱絡景況的背後，卻是一連串的統計數字開始翻轉日本的經濟結構。
死亡交叉訊號
首先是，日本勞動力人口在1991年間首度出現不增反減的訊號，巧合的是，同一年，日本的幼兒人口下降趨勢線，和65歲以上的老年人口的上升趨勢線，都在同一年交叉，換言之，從投資技術線型看，這可不是黃金交叉，現在來看，這是明明白白的死亡交叉訊號。
因為，日本房地產市場就是從1991年開始一路反轉向下，到現在2015年，整整24年過去了，平均房價較經濟泡沫前夕的高點還下跌約70%。雖然近四、五年來，少數像東京都一帶房價有小幅度的反彈，但是，整體房價表現依舊低迷。
類似的情況，在歐洲的西班牙也出現過，西班牙在2008年同樣出現勞動力人口首度下滑，新幼兒人口下降線和老年人口的上升線交會的訊號，之後房價開始下跌，到2012年平均房價下跌約30%。
回頭再檢視台灣的人口結構，2014年起的勞動人口趨勢線開始出現不漲反跌，而年年降低的幼兒人口趨勢線，與不斷升高的老年人口趨勢線，同樣在2014年交會，對照去年國內房市景氣的逆轉，純粹從技術線型看，與日本、西班牙兩國房地產的景氣，不管是否巧合，不可否認的，彼此存在高度的關連性。
事實上，台灣面臨人口紅利年年萎縮的情形，已到了不容再忽視的地步，從國小到大學等各級學校，召生不足額的情況，一年比一年嚴重。
開發銀髮商機
少子化現象也已直接衝擊到各行各業勞動力市場，許多有遠見的企業，已開始提供高額補助獎金，鼓勵員工多生小孩，可惜仍未見政府針對如何避免人口老化及少子化的「雙化」危機，推動完整有效的因應對策。
人口老化在對岸的中國大陸也一樣，這兩年對岸已解禁實施數十年的強制一胎化政策，顯然已看到人口老化現象對於未來整體經濟力的嚴峻影響，開始推行各種因應對策。
以上有關台灣人口紅利消失的觀點，是我最近與幾位營建界高階主管聚會時提出的，與會這些人士都曾歷經房地產幾番風雨，但卻都頗憂心忡忡：「人口結構的調整，可不是像奢侈稅或房地合一，說改就改，那不就意味著國內房地產未來危機重重？」
我說，也未必，「因為危機不就是轉機，若應變得法，更有新商機」。別忘了，老年化社會一來臨，代表著滿街上，每十位行人，就有一位是65歲以上的銀髮族，這群人口袋之深及高消費的潛力是不容忽視的，對營建業者而言，規劃新形態的銀髮住宅及周邊衍生出相關醫療服務，都是未來國人房地產界開發的新藍海，只要規劃得宜，新商機處處在。
（作者是長富國際地產公司總經理）
更多udn報導：騙鬼啊！你所不知的A片真相‧女星全裸「大鮪魚」緊貼三點
開箱~心得~好物~試用~推薦遮光布.窗簾.百葉窗.捲簾.窗簾價格.窗簾布.窗簾軌道.羅馬簾.窗簾種類.線簾.風琴簾.窗簾桿.蜂巢簾.百葉窗價格.台中美食.落地窗簾.窗簾清洗.出國行動上網.三峽景點.三峽美食.隆美窗簾.台北窗簾.台中窗簾.麵粉.台南窗簾.南投窗簾.旅館窗簾.部落格行銷.網路行銷.賽事分析.台中美食.部落格賺錢.箱根旅遊.東京旅遊桃園窗簾